Недострой — это объект, который ещё ничего не зарабатывает, но уже чего-то стоит. Сколько именно — не скажут ни смета, ни сумма понесённых затрат: рыночная стоимость объекта незавершенного строительства может быть и существенно выше вложенного, и в разы ниже. Мы оцениваем незавершённое строительство более 20 лет — от жилых многоквартирных домов до общественных и производственных зданий — и значительная часть этой практики связана с самым динамичным сценарием: переоценкой объектов в процессе живого строительства.
Что такое объект незавершенного строительства
В соответствии с Законом Украины «Об ипотеке» и Национальным стандартом № 2 «Оценка недвижимого имущества» объект незавершенного строительства — это объект, на который выдано разрешение на строительство, понесены затраты на его сооружение, но который не принят в эксплуатацию; к этой категории относятся и законсервированные объекты. После государственной регистрации специального имущественного права недострой можно продавать, дарить и передавать в ипотеку — и именно для таких действий нужна независимая оценка.
Два смежных случая имеют собственные страницы: частный недостроенный дом физического лица и покупка квартиры в строящемся доме — там объектом оценки являются имущественные права на будущую недвижимость.
Почему понесённые затраты — это ещё не стоимость
Недострои чаще всего появляются вследствие резкого изменения экономической ситуации: инвестор вынужден отказаться от первоначальных планов и хочет вернуть хотя бы часть вложений — продать объект или получить финансирование под его залог. Но рынок не платит за затраты: он платит за потенциал. Поэтому оценщик определяет стоимость не от сметы, а от ответа на главный вопрос — что из этого объекта можно сделать и сколько будет стоить результат. Один и тот же каркас может быть ценным активом в локации со спросом и обузой — там, где завершение строительства экономически нецелесообразно.
Переоценка объекта в процессе строительства: как растёт залоговая стоимость
Отдельный большой пласт нашей практики — объекты, которые оценивались не после остановки строительства, а прямо во время него. Схема классична для крупного девелопмента: банк открывает кредитную линию под залог земельного участка и объекта, согласовывается доля собственного участия застройщика — и с каждым этапом роста степени готовности выполняется новая переоценка: залоговая стоимость увеличивается, открывая доступ к следующему траншу. Мы многократно выполняли такие циклы переоценок для жилых комплексов, крупных торгово-развлекательных центров Киева и логистических комплексов — все крупные жилые комплексы из нашей практики строились именно по этой модели: собственным вкладом застройщика чаще всего были земельный участок и проект, а практически вся стоимость строительства финансировалась кредитом.
Жилое строительство имеет свою особенность: наращивать кредит нужно не всегда, ведь квартиры продаются ещё в процессе — как имущественные права или через целевые облигации, и поступления от продаж финансируют строительство. Эти особенности финансирования оценщик также учитывает в расчёте.
В развитых странах Европы и США по этой же модели — земля в залог, небольшое собственное участие, остальное кредитом — возводится и производственная недвижимость. В Украине эта схема работала только для торгово-развлекательных центров, офисных центров, жилья и логистики — их доходность позволяла проекту окупиться даже с учётом стоимости кредита. Строительство производственных объектов по ней всегда оставалось нерентабельным, ведь стоимость кредитных ресурсов в нашей стране в разы выше, чем на развитых рынках. Это важно понимать инвестору, сравнивающему девелоперские модели разных юрисдикций.
Послевоенное восстановление изменит эту картину: Украине предстоит отстраивать разрушенные и заменять морально устаревшие производства по современным энергоэффективным стандартам — фактически страна станет большой строительной площадкой. Для оценщиков это означает одно: объектов незавершённого строительства и переоценок в процессе возведения будет значительно больше, и опыт работы с ними станет ещё ценнее.
Что анализирует оценщик в недострое
- степень готовности — в целом и по отдельным конструктивным элементам;
- состояние конструкций: проводилась ли консервация, как объект пережил простой;
- инженерное обеспечение — исходная разрешительная документация и технические условия на подключение к сетям водоснабжения, канализации, газо- и энергоснабжения: без них достройка невозможна, и их наличие существенно влияет на стоимость;
- права на земельный участок под объектом;
- наиболее эффективное использование: завершать объект по проекту, перепрофилировать или разобрать.
Методические подходы к оценке незавершённого строительства
Национальный стандарт № 2 предусматривает для недостроев особую комбинацию: стоимость определяется как разница между прогнозируемой рыночной стоимостью объекта после завершения строительства и ввода в эксплуатацию и приведёнными к текущей стоимости затратами на это завершение. Такой расчёт объединяет все три методических подхода и точнее всего отражает логику инвестора. Затратный подход — понесённые затраты с учётом износа и повреждений — применяется как контрольный или когда завершение объекта нецелесообразно; сравнительный — когда в регионе есть живой рынок продаж подобных недостроев.
Когда нужна оценка объекта незавершенного строительства
- залог и открытие кредитной линии, переоценки в процессе строительства;
- продажа или покупка недостроя;
- судебные споры, в том числе с инвесторами и подрядчиками;
- банкротство, реорганизация, ликвидация собственника;
- постановка на баланс, переоценка по МСФО;
- внесение в уставный капитал.
Документы для оценки незавершённого строительства
- разрешение на строительство и проектная документация;
- документы о государственной регистрации специального имущественного права (при наличии);
- акты выполненных работ, данные о понесённых затратах;
- материалы технической инвентаризации со степенью готовности;
- акт консервации (если объект законсервирован);
- документы на земельный участок;
- технические условия на подключение к инженерным сетям.
Часть документов у недостроев часто отсутствует — на предварительной консультации оценщик скажет, что критично, а что можно заменить.
Вопросы и ответы
Можно ли продать или заложить недострой? Да — после государственной регистрации специального имущественного права на объект незавершенного строительства он становится полноценным предметом сделок и ипотеки. Для сделки и регистрации обременений нужен отчёт о независимой оценке.
Строительство остановилось несколько лет назад — это повлияет на стоимость? Да, и существенно: конструкции без консервации деградируют, а разрешительная документация может требовать возобновления. Именно поэтому осмотр объекта и анализ состояния конструкций — обязательная часть нашей работы.
Недострой — актив, в котором цена ошибки особенно высока: и для банка, открывающего кредитную линию, и для инвестора, заходящего в проект. За плечами нашей команды — десятилетия практики с такими объектами: выезд, анализ готовности и разрешительной базы и обоснование, которое выдерживает проверку банка и суда.
