Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая зарабатывает: её стоимость определяется прежде всего доходом, который она генерирует или способна генерировать. Поэтому оценка коммерческой недвижимости методологически сложнее оценки жилья — оценщик анализирует не только сам объект и рынок продаж, но и арендные потоки, вакантность, операционные расходы и риски. Мы выполняем независимую оценку коммерческой и другой нежилой недвижимости по всей Украине — от встроенного помещения до офисного центра и логистического комплекса.

Какие объекты относятся к коммерческой недвижимости

• офисы и офисные центры;
• магазины и торговая недвижимость — от встроенных помещений до торговых центров;
• склады и логистические комплексы;
• гостиницы, рестораны, базы отдыха и санатории;
• производственная недвижимость — цеха, производственные здания и сооружения;
• нежилые помещения любого назначения, паркинги, гаражные комплексы.

Объекты, стоимость которых определяется работающим в них бизнесом, — АЗС, нефтебазы и подобные — имеют отдельные страницы с отраслевой методологией.

Когда нужна оценка коммерческой недвижимости: цели проведения

• кредитование под залог недвижимости и регулярная переоценка банковских залогов;
• купля-продажа объекта;
• внесение недвижимости в уставный капитал;
• переоценка основных средств по национальным стандартам бухгалтерского учёта и МСФО;
• определение рыночной арендной ставки, в том числе для аренды государственного и коммунального имущества;
• судебные споры, раздел имущества между собственниками;
• страхование, наследство, дарение нежилых помещений.

Методические подходы к оценке коммерческой недвижимости

Ведущим для доходной недвижимости является доходный методический подход: метод прямой капитализации переводит стабильный чистый операционный доход в стоимость через ставку капитализации, а метод дисконтирования денежных потоков применяется для объектов с переменными потоками — с учётом арендных ставок, вакантности и операционных расходов. Сравнительный подход опирается на цены продаж и предложений подобных объектов с корректировками на местоположение, состояние и площадь. Затратный подход применяется для специализированных зданий, рынок продаж и аренды которых ограничен. Оценка выполняется в соответствии с Национальным стандартом № 2 «Оценка недвижимого имущества», результаты подходов согласовываются в итоговой стоимости.

Наш опыт оценки коммерческой недвижимости для банков и бизнеса

За более чем 20 лет практики мы выполнили множество оценок коммерческой недвижимости для кредитования, ежегодных переоценок банковских залогов, продажи и внесения в уставный капитал. Компания «Канзас» участвовала в переоценке портфелей более 50 украинских банков, включая банки первой десятки, — и значительную часть этих портфелей составляла именно коммерческая недвижимость. Среди выполненных работ — оценки офисных центров, торговых и торгово-развлекательных центров и крупных логистических комплексов в кредитных проектах банков, а также недвижимости в составе активов крупных предприятий аграрной, химической, горнодобывающей, энергетической, машиностроительной и нефтяной отраслей. Оценщик лично осматривает и идентифицирует каждый объект — это обязательная часть работы, и мы выполняем её по всей Украине.

Документы для оценки коммерческой недвижимости

• правоустанавливающие документы на объект;
• технический паспорт;
• документы на земельный участок под объектом (собственность или аренда);
• действующие договоры аренды помещений (при наличии арендаторов);
• данные об операционных расходах объекта — для доходных объектов;
• документы заказчика оценки.

Точный перечень зависит от типа объекта и цели — оценщик согласовывает его на бесплатной предварительной консультации.

Вопросы и ответы

Сколько действует отчёт об оценке коммерческой недвижимости? Стандартный срок действия отчёта для недвижимости — 6 месяцев с даты оценки; после его истечения нотариус или банк могут потребовать актуализированный отчёт. Актуализация выполняется быстрее первичной оценки.

Обязателен ли выезд оценщика на объект? Да. Личный осмотр и идентификация объекта — обязательный этап оценки в соответствии с законодательством, и отчёт содержит заявление оценщика о проведённом осмотре.

Определяете ли вы арендную ставку? Да — рыночная арендная плата является отдельным объектом оценки. Чаще всего это нужно для аренды государственного и коммунального имущества, а также собственникам и арендаторам для обоснования коммерческих условий.

Мы оцениваем коммерческую недвижимость более 20 лет — от встроенного помещения до офисного центра. Каждая задача получает индивидуальный подход: мы внимательны к ситуации клиента, соблюдаем согласованные сроки и сопровождаем отчёт до достижения цели оценки.