Оценка стоимости земли и экспертная денежная оценка земельных участков

Компания «Канзас» выполняет экспертную денежную оценку земельных участков всех категорий в Киеве и по всей Украине — от участков под жилую застройку до земель промышленности и сельского хозяйства. Опыт 20+ лет.

Земельный участок — это часть поверхности, имеющая фиксированные границы, правовой статус, местоположение, площадь. С точки зрения оценки земельные участки отличаются от объектов недвижимости по некоторым факторам: имеют разное использование, не могут быть свободно воспроизведены, не имеют срока эксплуатации, понятие физического износа к земельным участкам не применяется.

Рынок земли в Украине постепенно развивается. А с ним ценится определение рыночной стоимости земельного участка. И этому есть простое объяснение. Без актуальной информации о рыночной стоимости невозможно принять решение по любым операциям с землёй, будь то купля-продажа, приватизация, наследование и т. д.

Что такое экспертная денежная оценка земельного участка

Согласно Закону Украины «Об оценке земель» экспертная денежная оценка — это результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав оценщиком с применением совокупности подходов и методов и оформлением результатов в виде отчёта. Именно экспертная денежная оценка используется для гражданско-правовых сделок с земельными участками. Компания «Канзас» выполняет именно экспертную денежную оценку — нормативную денежную оценку (базу для земельного налога и арендной платы за государственные земли) мы не проводим.

С какой целью проводится оценка земельного участка

• купля-продажа,
• приватизация,
• оформление наследства,
• кредитование,
• страхование,
• внесение земельного участка в уставный капитал,
• определение рыночной арендной платы,
• судебные споры о земле и раздел имущества,
• выкуп земельных участков.

Документы для экспертной денежной оценки земли

Полноценная экспертная оценка земли в Украине, и в том числе в Киеве, осуществляется на основе таких документов:

• правоустанавливающий документ (государственный акт на землю или извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество),
• кадастровый план или извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке,
• справка об ограничениях и обременениях,
• сведения о наличии инженерных коммуникаций,
• паспорт, идентификационный код собственника.

Методы оценки земли: как сочетаются сравнительный, доходный и затратный подходы

Оценка рыночной стоимости земельного участка может проводиться с использованием таких подходов: сравнительный, доходный, остатка для земли. Каждый из них имеет свои особенности. Особенность земли в том, что классические подходы здесь почти не применяются поодиночке — рабочие методы оценки объединяют два или все три подхода. Оценочные процедуры выполняются согласно Методике экспертной денежной оценки земельных участков, утверждённой Кабинетом Министров Украины. Первым шагом оценщик по документам определяет целевое назначение участка (жилая, офисная, торговая, промышленная или смешанная застройка) и его наиболее эффективное использование — от этого зависит выбор метода.

Профессиональный оценщик земли считает сравнительный подход наиболее привлекательным, поскольку он максимально учитывает тенденции рынка земли. Данный подход основан на сопоставлении информации о ценах подобных земельных участков с внесением необходимых поправок. В рамках сравнительного подхода применяются два классических метода. Метод попарного сравнения работает для участков, по которым существует открытый рынок продажи. Метод статистического анализа рынка используется, когда прямых аналогов мало: на репрезентативной выборке продаж строится корреляционно-регрессионная модель, выявляющая влияние отдельных факторов — расстояния до метро или магистрали, площади, конфигурации — на стоимость сотки, квадратного метра или гектара, и выявленная зависимость переносится на оцениваемый участок.

Если говорить о доходном подходе, то оценка земли в Киеве выполняется таким способом только в том случае, когда участок приносит доход.

Метод остатка для земли применяется, когда оценивается незастроенный участок, рынка подобных свободных участков нет, но есть рынок застроенных. Например, свободный участок промышленного назначения в Киеве: свободные промышленные участки на рынке почти не продаются, зато продаются имущественные комплексы с землёй. Тогда стоимость земли выделяется из стоимости комплекса одним из двух способов: через подтверждённую рыночными данными долю земельного участка в совокупной стоимости недвижимости — либо путём вычитания из стоимости комплекса полной стоимости улучшений, рассчитанной затратным подходом: материалы и строительные работы, административные и коммерческие затраты, прибыль девелопера, расходы на брокеридж и консалтинг.

Для больших уникальных участков без аналогов — например, массивов под комплексную жилую застройку — применяется метод развития, объединяющий все три подхода. Оценщик анализирует наиболее эффективное использование, разрабатывает концепцию застройки, собирает текущие рыночные цены продажи квартир и коммерческих помещений (сравнительный подход), составляет полную смету строительства с инфраструктурой (затратный подход) и дисконтирует денежные потоки от поэтапного строительства и поэтапных продаж в течение прогнозного периода (доходный подход). Остаток после вычета всех затрат — это и есть стоимость земельного участка. В практике компании «Канзас» этим методом оценивались большие земельные массивы под жилую застройку с разработкой концепции комплекса.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

При оценке земли наши специалисты в обязательном порядке учитывают такие факторы:

• целевое назначение,
• местоположение,
• существующее использование,
• подъездные пути,
• наличие коммуникаций, возможность их подключения,
• инфраструктуру.

Такое тщательное изучение позволяет получить достоверную информацию. Поэтому оценка земли в Киевской области получится максимально полной и непредвзятой.

Вопросы и ответы

Чем экспертная денежная оценка отличается от нормативной? Экспертная денежная оценка определяет рыночную стоимость конкретного участка для сделок, кредитования или суда и оформляется отчётом оценщика. Нормативная денежная оценка — это расчёт по утверждённым нормативам, который используется для земельного налога и арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности.

Кто имеет право проводить экспертную денежную оценку земли? Оценщики по экспертной денежной оценке земельных участков, получившие квалификационное свидетельство, и субъекты хозяйствования, имеющие таких оценщиков в составе, — это требование Закона Украины «Об оценке земель». В команде компании «Канзас» такие специалисты есть.

Нужна ли оценка земли для наследства и продажи? Да, для нотариального оформления наследства, дарения или купли-продажи земельного участка используется оценка. Мы готовим отчёты, которые принимаются нотариусами и регистрируются в установленном порядке.

Индивидуальный подход к каждому клиенту, многолетний опыт, выгодные условия, сроки и качество работ выгодно отличают специалистов компании «Канзас». Вы будете уверены во всём. Сроки выполнения и стоимость оценки земельного участка обсуждаются в каждом случае индивидуально.