Оценка стоимости имущественных прав

Имущественные права — особый объект оценки: здесь оценивается не вещь, а право, связанное с ней. Квартиры в новостройке ещё физически не существует — но имущественные права на неё уже продаются, закладываются и наследуются. Кредит — это не имущество банка в обычном понимании, но право требования по нему имеет вполне определённую рыночную стоимость. Независимая оценка имущественных прав определяет денежный эквивалент таких прав на конкретную дату — для сделки, залога, суда или учёта.

Какие права признаются имущественными: закон и классификация

В соответствии со статьёй 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» имущественными правами, подлежащими оценке, признаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности: права владения, пользования и распоряжения как составляющие права собственности, специальное имущественное право на объект незавершённого строительства и будущий объект недвижимости, права требования, а также другие специфические права — на осуществление деятельности, на использование природных ресурсов и т. п.

На практике имущественные права делят на вещные (связанные с конкретным имуществом), обязательственные (права требования по кредитам и договорам), корпоративные и права интеллектуальной собственности. Для двух последних групп на сайте есть отдельные разделы — оценка корпоративных прав и оценка интеллектуальной собственности; эта страница и её подразделы охватывают вещные и обязательственные права.

Какие имущественные права мы оцениваем

• права требования по кредитным договорам — единичные кредиты и портфели;
• права требования по дебиторской задолженности — по договорам поставки товаров, продукции, оказания услуг;
• имущественные права на недвижимость в новостройках — квартиры и нежилые помещения до ввода дома в эксплуатацию;
• право пользования недрами — спецразрешение как основной актив добывающих предприятий;
• право аренды земельного участка и сервитут;
• другие специфические права — по природе вашего объекта.

Оценка прав требования по кредитам — главное направление практики

Наибольший массив нашей практики имущественных прав — права требования по кредитам: от единичных кредитов до портфелей в тысячи позиций, беззалоговых (потребительских) и обеспеченных залогом — земельными участками, недвижимостью, автомобилями, оборудованием. Наибольший объём таких работ выполнен в 2015–2020 годах для Фонда гарантирования вкладов физических лиц в рамках переоценки активов неплатёжеспособных банков.

Отдельный класс задач — кредиты, обеспеченные активами крупных предприятий. Банк не может взять в залог «бизнес» как таковой, поэтому в обеспечение оформляется имущество всего производственного цикла: недвижимость, оборудование, производственные линии, транспорт. Оценка права требования по такому кредиту фактически означает полную переоценку активов предприятия — и таких работ в нашей практике много.

К нам обращаются и с единичными задачами: заёмщик, который хочет выкупить у банка право требования по собственному кредиту или спорит с банком в суде; инвестор, которого интересует залоговый актив и который заказывает оценку права требования перед покупкой. Нередко именно банк рекомендует клиентам нашу компанию как оценщика.

Когда нужна оценка имущественных прав: цели проведения

• переуступка или продажа прав требования;
• залог имущественных прав, ипотека;
• купля-продажа имущественных прав на недвижимость в новостройке;
• отражение в бухгалтерском учёте, постановка на баланс, переоценка;
• внесение имущественных прав в уставный капитал;
• судебные споры, определение размера убытков или возмещения;
• реорганизация или ликвидация предприятия;
• аукционные торги, приватизация;
• страхование и другие случаи, определённые законодательством или договором.

Как проходит оценка имущественных прав: этапы и методические подходы

Работа начинается с бесплатной предварительной консультации: оценщик знакомится с объектом и целью оценки, определяет базу оценки и перечень документов, предлагает сроки и стоимость. Далее — договор, сбор информации, идентификация права и связанных с ним рисков и ограничений, расчёты, согласование результатов и передача отчёта об оценке с заключением о стоимости.

Выбор методических подходов зависит от природы права. Для прав требования базовым является доходный подход: ожидаемые поступления по праву корректируются на вероятность взыскания, качество обеспечения и сроки и приводятся к текущей стоимости. Для имущественных прав на новостройки работает сравнительный подход — рынок предложений в том же или подобных домах с учётом степени готовности. Для прав пользования — доходный и сравнительный подходы в зависимости от наличия рыночных данных.

Документы для оценки имущественных прав

Перечень зависит от классификации права: для прав требования по кредиту нужен один комплект, для прав на объект в новостройке — другой. Общая основа:

• правоустанавливающие документы на право (договор, свидетельство, выписка);
• документы на имущество, с которым связано право;
• для прав требования — кредитная/договорная документация, информация об обеспечении и состоянии обслуживания;
• уставные документы и финансовая отчётность (для юридических лиц);
• документы заказчика оценки.

Точный перечень оценщик согласовывает на предварительной консультации.

Вопросы и ответы

Можно ли оценить имущественные права самостоятельно? Рассчитать ориентировочную стоимость для внутренних нужд может и сотрудник предприятия. Но для сделок, залога, суда или учёта нужен отчёт субъекта оценочной деятельности с соответствующим сертификатом — только он имеет юридическую силу.

Отчёт об оценке устарел — нужно заказывать оценку заново? Отчёт актуализируется на новую дату, и это быстрее первичной оценки: оценщик уже изучил объект, его особенности и рынок. В нашей практике актуализация — регулярная услуга для постоянных клиентов.

Покупаю квартиру в новостройке — что именно оценивается? До ввода дома в эксплуатацию объектом сделки являются имущественные права на будущую недвижимость, и оцениваются именно они — с учётом договора с застройщиком, степени готовности дома и рыночных аналогов.

Мы оцениваем имущественные права более 20 лет — от права требования по одному кредиту до банковских портфелей и прав на активы крупных предприятий. Каждая ситуация получает индивидуальный подход: мы внимательны к задаче клиента, чётко соблюдаем согласованные сроки и сопровождаем отчёт до достижения цели.