Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом: право прохода, проезда, прокладки и эксплуатации инженерных сетей и т. п. Поскольку сервитут ограничивает права собственника участка, его установление сопровождается платой. Компания «Канзас» выполняет независимую экспертную денежную оценку права сервитута и размера платы за сервитут.
Чаще всего потребность в оценке сервитута возникает при прокладке инженерных сетей и коммуникаций через частные участки, а также при обеспечении доступа — прохода или проезда — к участкам, не имеющим выхода к дороге общего пользования.
Что такое сервитут и когда нужна его оценка
Различают земельный сервитут (право пользования чужим земельным участком) и личный сервитут. На практике наиболее распространены земельные сервитуты: прокладка линий электропередачи, связи, трубопроводов, водоснабжения и водоотведения, а также право прохода и проезда.
Оценка нужна, когда:
- сервитут устанавливается по договорённости сторон и требуется обосновать плату;
- возникает спор о размере платы за сервитут;
- сервитут прекращается или соответствующее право выкупается;
- дело рассматривается в суде;
- готовится проект прокладки инженерных сетей через чужой участок.
Что мы оцениваем: право сервитута и плату за сервитут
- Право сервитута — стоимость права ограниченного пользования участком для лица, в пользу которого устанавливается сервитут.
- Плата за сервитут — размер компенсации собственнику обременённого участка за ограничение его прав и возможное снижение стоимости земли.
Что влияет на размер платы за сервитут
- площадь зоны действия сервитута и её доля в общей площади участка;
- целевое назначение и рыночная стоимость земли;
- характер ограничений и срок действия сервитута (срочный или бессрочный);
- степень снижения полезности и рыночной стоимости обременённого участка;
- утраченный собственником доход от использования занятой части.
Методические подходы к оценке сервитута
Сервитут оценивается методом экспертной денежной оценки с применением методических подходов Национального стандарта № 1.
- Сравнительный подход — по рыночным ставкам платы за аналогичные сервитуты и аренду земли соответствующего целевого назначения.
- Доходный подход — капитализация или дисконтирование утраченного собственником дохода и платы за пользование участком.
В расчёте учитывается разница в стоимости участка до и после установления сервитута — то есть насколько обременение снижает его рыночную стоимость. Нормативная денежная оценка для этих целей не применяется.
Идентификация участка и документы
Оценщик выезжает на земельный участок для его идентификации и определения зоны действия сервитута — личный осмотр является обязательным этапом согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» и Национальному стандарту № 1.
Для оценки необходимы:
- выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и правоустанавливающие документы на участок;
- выписка из Государственного земельного кадастра, кадастровый план;
- договор об установлении сервитута или его проект (при наличии);
- сведения о целевом назначении участка и имеющихся ограничениях.
Сроки и стоимость согласовываем под конкретный участок и цель оценки. Опыт более 20 лет работы с земельными участками и имущественными правами гарантирует отчёт, выдерживающий проверку в суде и в органах власти.
Вопросы и ответы
Сколько стоит оценка сервитута? Стоимость и сроки называем после того, как вы пришлёте данные об участке (площадь, целевое назначение, зона действия сервитута) и укажете цель оценки. Оцениваем объём работ, согласовываем фиксированную цену и график до подписания договора.
Как определяется плата за земельный сервитут? Плата обосновывается размером компенсации собственнику за ограничение прав: учитываются площадь зоны действия сервитута, рыночная стоимость земли, утраченный доход и снижение стоимости обременённого участка. Расчёт выполняется методом экспертной денежной оценки.
Кто заказывает оценку сервитута? Оценку заказывают как собственник обременённого участка, так и лицо, в пользу которого устанавливается сервитут; а в спорных ситуациях — стороны судебного процесса для обоснования или оспаривания размера платы.
Сопутствующие услуги: Оценка имущественных прав · Оценка для суда · Рецензирование отчёта об оценке
