Оценка земли в Украине живёт по отдельному закону и по отдельной методике — не по тем, что применяются к недвижимости или транспорту. Отчёт об оценке земельного участка составляется по результатам экспертной денежной оценки, подлежит рецензированию и в ряде случаев является публичной информацией. Компания «Канзас» выполняет экспертную денежную оценку земельных участков; нормативную денежную оценку, бонитировку почв и экономическую оценку земель мы не проводим.
Отчёт об оценке или выписка из нормативной денежной оценки
Путаница между этими документами — самая распространённая ошибка заказчиков. Закон Украины «Об оценке земель» разводит их прямо:
- по результатам бонитировки почв и нормативной денежной оценки составляется техническая документация, а данные по конкретному участку оформляются выпиской из технической документации;
- по результатам экспертной денежной оценки составляется отчёт.
Нормативная денежная оценка — это расчётная величина для земельного налога, арендной платы за государственные и коммунальные земли, государственной пошлины. Экспертная денежная оценка — определение рыночной стоимости конкретного участка или прав на него на конкретную дату. Выписку выдают через центры предоставления административных услуг, отчёт составляет субъект оценочной деятельности.
Когда экспертная денежная оценка обязательна
Статья 13 Закона Украины «Об оценке земель» устанавливает перечень случаев, в которых экспертная денежная оценка проводится обязательно:
- отчуждение и страхование земельных участков государственной или коммунальной собственности;
- передача в ипотеку земельного участка государственной или коммунальной собственности;
- определение инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения;
- определение стоимости земельных участков государственной или коммунальной собственности, вносимых в уставный фонд хозяйственного общества;
- определение стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации общества (предприятия) с государственной или коммунальной долей, являющегося собственником участка;
- выделение или определение доли государства либо территориальной громады в составе участков в общей собственности.
Для частных собственников оценка не является обязательной по закону, но нужна на практике — для продажи, залога, внесения в уставный капитал, судебного спора, бухгалтерского учёта.
Что содержит отчёт об оценке земельного участка
Оценка выполняется по Методике экспертной денежной оценки земельных участков, утверждённой постановлением Кабинета Министров Украины № 1531 от 11.10.2002, и Порядком проведения экспертной денежной оценки земельных участков. Отчёт содержит:
- идентификацию объекта оценки: кадастровый номер, площадь, местоположение, целевое назначение;
- документы, подтверждающие права, обязательства и ограничения по использованию участка;
- материалы о физических характеристиках участка, качестве почв, характере и состоянии земельных улучшений;
- сведения о природных, социально-экономических, градостроительных условиях использования, экологическом состоянии, состоянии рынка недвижимости в районе расположения;
- анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
- выбор и обоснование методических подходов, расчёты, вывод о стоимости;
- дату оценки, дату завершения составления отчёта и срок его действия.
Три методических подхода в оценке земли
Статья 19 Закона определяет подходы, применяемые именно к земельным участкам, и их формулировка отличается от привычной триады для иного имущества:
- капитализация чистого операционного или рентного дохода от использования участка — в отчёте приводятся расчёт годового дохода с учётом обременений и ограничений и величина ставки капитализации;
- сопоставление цен продажи подобных земельных участков — в отчёте указываются факторы сравнения и размеры поправок в ценах продажи выбранных аналогов;
- учёт затрат на земельные улучшения — в отчёте отражаются уровень цен продажи улучшенных участков и затраты на улучшения, сложившиеся на рынке.
Рецензирование отчёта по экспертной денежной оценке
Статья 22 Закона: отчёты по экспертной денежной оценке земельных участков подлежат рецензированию. Рецензирование осуществляется в случае обязательного проведения оценки, а также по требованию заинтересованных лиц — основанием является их письменное обращение.
Рецензировать отчёт вправе оценщики по экспертной денежной оценке земельных участков со стажем практической работы не менее двух лет, а также экспертные советы саморегулируемых организаций оценщиков.
Это принципиальное отличие от оценки большинства других объектов: там рецензирование является факультативным инструментом стороны спора, здесь оно встроено в саму процедуру.
Когда оценка земли является недействительной
Статья 14 Закона устанавливает ограничения, нарушение которых делает экспертную денежную оценку недействительной:
- участок принадлежит самому субъекту оценочной деятельности или оценщикам в его составе;
- оценщик имеет родственные связи с заказчиком или с руководством субъекта хозяйствования-заказчика;
- участок принадлежит учредителям или участникам субъекта оценочной деятельности.
Недействительна и оценка, проведённая не субъектом оценочной деятельности. Поэтому первое, что стоит проверить перед заказом, — наличие компании в Государственном реестре и квалификационное свидетельство оценщика именно по экспертной денежной оценке земельных участков.
Отчёт об оценке земли как публичная информация
Об этом заказчики обычно не знают. Отчёты об экспертной денежной оценке земельных участков государственной и коммунальной собственности, а также отчёты, составленные для целей налогообложения и начисления обязательных платежей, являются публичной информацией. Персональные данные физических лиц при обнародовании защищаются.
Кроме того, разработчики отчётов об экспертной денежной оценке обязаны безвозмездно передавать копии материалов в Государственный фонд документации по землеустройству и оценке земель. В целях обнародования результатов оценки заполняется выписка из отчёта, которую подписывают оценщики и руководитель субъекта оценочной деятельности.
Сколько действует отчёт об оценке земельного участка
Срок действия указывается в самом отчёте. Для целей налогообложения — исчисления дохода от продажи участка и других обязательных платежей — он не превышает шести месяцев с даты оценки, а сам отчёт подлежит внесению в Единую базу данных отчётов об оценке Фонда государственного имущества Украины с присвоением уникального номера. Для иных целей срок определяется требованиями пользователя отчёта.
Обследование земельного участка
Обследование участка и изучение ситуации на рынке земли — этап, предусмотренный Порядком проведения экспертной денежной оценки. Оценщик выезжает на место, идентифицирует границы, фиксирует состояние земельных улучшений, подъездные пути, инженерные сети, фактическое использование.
Законодательство предусматривает узкий перечень ситуаций, когда личный осмотр невозможен: расположение участка на временно оккупированной территории или на линии соприкосновения, труднодоступные природные условия, территория радиоактивного загрязнения, недопуск оценщика при исполнительном производстве. В таких случаях оценка проводится, но отчёт обязательно содержит пояснения, обоснование и оговорки относительно использования результатов. Это исключение, предусмотренное законом, а не способ сэкономить на выезде.
Практика оценки земельных участков
Среди выполненных работ — оценка земель государственного предприятия с последующей разработкой технико-экономического обоснования и концепции застройки коттеджного городка при участии государства в проекте. Такие проекты проходят полный цикл: обязательная экспертная денежная оценка, рецензирование отчёта, согласование результатов.
Второй массив — переоценка залогов крупного агрохолдинга одновременно в нескольких банках, где сельскохозяйственные земли оценивались в комплексе с элеваторами и техникой. Земля редко бывает изолированным объектом: её стоимость определяется тем, что на ней и вокруг неё.
Вопросы и ответы
Чем отчёт об оценке отличается от выписки из нормативной денежной оценки? Выписка содержит расчётную величину для налога и арендной платы. Отчёт содержит рыночную стоимость конкретного участка на конкретную дату, определённую оценщиком. Для продажи, залога или суда нужен именно отчёт.
Обязательно ли рецензирование отчёта? Да, если экспертная денежная оценка проводилась в случаях, определённых статьёй 13 Закона Украины «Об оценке земель». Кроме того, рецензирование проводится по письменному требованию заинтересованных лиц.
Может ли мой отчёт стать доступным посторонним лицам? Отчёты по землям государственной и коммунальной собственности и отчёты для целей налогообложения являются публичной информацией. Персональные данные физических лиц при этом не обнародуются.
Выполняете ли вы нормативную денежную оценку земли? Нет. Мы проводим исключительно экспертную денежную оценку земельных участков. Бонитировка почв, экономическая оценка земель и нормативная денежная оценка к нашим услугам не относятся.
Сколько стоит отчёт об оценке земельного участка? Стоимость и срок мы называем после получения кадастрового номера, площади, целевого назначения участка и цели оценки. Объём работ согласовываем заранее, фиксированную цену и график — до подписания договора.
Пришлите нам кадастровый номер участка и укажите цель оценки — мы скажем, нужно ли рецензирование в вашем случае, и назовём точную стоимость и срок подготовки отчёта.
Сопутствующие услуги: Рецензирование отчёта об оценке · Оценка для кредитования · Оценка для суда · Технико-экономическое обоснование
