Оцінка землі в Україні живе за окремим законом і за окремою методикою — не за тими, що застосовуються до нерухомості чи транспорту. Звіт про оцінку земельної ділянки складається за результатами експертної грошової оцінки, підлягає рецензуванню й у низці випадків є публічною інформацією. Компанія «Канзас» виконує експертну грошову оцінку земельних ділянок; нормативну грошову оцінку, бонітування ґрунтів та економічну оцінку земель ми не проводимо.
Звіт про оцінку чи витяг з нормативної грошової оцінки
Плутанина між цими документами — найпоширеніша помилка замовників. Закон України «Про оцінку земель» розводить їх прямо:
- за результатами бонітування ґрунтів і нормативної грошової оцінки складається технічна документація, а дані щодо конкретної ділянки оформлюються витягом з технічної документації;
- за результатами експертної грошової оцінки складається звіт.
Нормативна грошова оцінка — це розрахункова величина для земельного податку, орендної плати за державні й комунальні землі, державного мита. Експертна грошова оцінка — визначення ринкової вартості конкретної ділянки або прав щодо неї на конкретну дату. Витяг видають через центри надання адміністративних послуг, звіт складає суб'єкт оціночної діяльності.
Коли експертна грошова оцінка обов'язкова
Стаття 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлює перелік випадків, у яких експертна грошова оцінка проводиться обов'язково:
- відчуження та страхування земельних ділянок державної або комунальної власності;
- передача в іпотеку земельної ділянки державної чи комунальної власності;
- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проєкту на земельні поліпшення;
- визначення вартості земельних ділянок державної або комунальної власності, що вносяться до статутного фонду господарського товариства;
- визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації товариства (підприємства) з державною чи комунальною часткою, яке є власником ділянки;
- виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі ділянок у спільній власності.
Для приватних власників оцінка не є обов'язковою за законом, але потрібна на практиці — для продажу, застави, внесення до статутного капіталу, судового спору, бухгалтерського обліку.
Що містить звіт про оцінку земельної ділянки
Оцінка виконується за Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України № 1531 від 11.10.2002, та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок. Звіт містить:
- ідентифікацію об'єкта оцінки: кадастровий номер, площу, місце розташування, цільове призначення;
- документи, що підтверджують права, зобов'язання та обмеження щодо використання ділянки;
- матеріали про фізичні характеристики ділянки, якість ґрунтів, характер і стан земельних поліпшень;
- відомості про природні, соціально-економічні, містобудівні умови використання, екологічний стан, стан ринку нерухомості в районі розташування;
- аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки;
- вибір та обґрунтування методичних підходів, розрахунки, висновок про вартість;
- дату оцінки, дату завершення складення звіту та строк його дії.
Три методичні підходи в оцінці землі
Стаття 19 Закону визначає підходи, які застосовуються саме до земельних ділянок, і їх формулювання відрізняється від звичної тріади для іншого майна:
- капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання ділянки — у звіті наводяться розрахунок річного доходу з урахуванням обтяжень і обмежень та величина ставки капіталізації;
- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок — у звіті зазначаються фактори порівняння та розміри поправок у цінах продажу обраних аналогів;
- врахування витрат на земельні поліпшення — у звіті відображаються рівень цін продажу поліпшених ділянок і витрати на поліпшення, що склалися на ринку.
Рецензування звіту з експертної грошової оцінки
Стаття 22 Закону: звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок підлягають рецензуванню. Рецензування здійснюється у разі обов'язкового проведення оцінки, а також на вимогу заінтересованих осіб — підставою є їх письмове звернення.
Рецензувати звіт мають право оцінювачі з експертної грошової оцінки земельних ділянок зі стажем практичної роботи не менше двох років, а також експертні ради саморегулівних організацій оцінювачів.
Це принципова відмінність від оцінки більшості інших об'єктів: там рецензування є факультативним інструментом сторони спору, тут воно вбудоване в саму процедуру.
Коли оцінка землі є недійсною
Стаття 14 Закону встановлює обмеження, порушення яких робить експертну грошову оцінку недійсною:
- ділянка належить самому суб'єкту оціночної діяльності або оцінювачам у його складі;
- оцінювач має родинні зв'язки із замовником або з керівництвом суб'єкта господарювання-замовника;
- ділянка належить засновникам чи учасникам суб'єкта оціночної діяльності.
Недійсною є й оцінка, проведена не суб'єктом оціночної діяльності. Тому перше, що варто перевірити перед замовленням, — наявність компанії в Державному реєстрі та кваліфікаційне свідоцтво оцінювача саме з експертної грошової оцінки земельних ділянок.
Звіт про оцінку землі як публічна інформація
Про це замовники зазвичай не знають. Звіти про експертну грошову оцінку земельних ділянок державної та комунальної власності, а також звіти, складені для цілей оподаткування та нарахування обов'язкових платежів, є публічною інформацією. Персональні дані фізичних осіб при оприлюдненні захищаються.
Крім того, розробники звітів про експертну грошову оцінку зобов'язані безоплатно передавати копії матеріалів до Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель. З метою оприлюднення результатів оцінки заповнюється витяг зі звіту, який підписують оцінювачі та керівник суб'єкта оціночної діяльності.
Скільки діє звіт про оцінку земельної ділянки
Строк дії зазначається у самому звіті. Для цілей оподаткування — обчислення доходу від продажу ділянки та інших обов'язкових платежів — він не перевищує шести місяців з дати оцінки, а сам звіт підлягає внесенню до Єдиної бази даних звітів про оцінку Фонду державного майна України з присвоєнням унікального номера. Для інших цілей строк визначається вимогами користувача звіту.
Обстеження земельної ділянки
Обстеження ділянки та вивчення ситуації на ринку землі — етап, передбачений Порядком проведення експертної грошової оцінки. Оцінювач виїжджає на місце, ідентифікує межі, фіксує стан земельних поліпшень, під'їзні шляхи, інженерні мережі, фактичне використання.
Законодавство передбачає вузький перелік ситуацій, коли особистий огляд неможливий: розташування ділянки на тимчасово окупованій території чи на лінії зіткнення, важкодоступні природні умови, територія радіоактивного забруднення, недопущення оцінювача при виконавчому провадженні. У таких випадках оцінка проводиться, але звіт обов'язково містить пояснення, обґрунтування й застереження щодо використання результатів. Це виняток, передбачений законом, а не спосіб зекономити на виїзді.
Практика оцінки земельних ділянок
Серед виконаних робіт — оцінка земель державного підприємства з подальшою розробкою техніко-економічного обґрунтування та концепції забудови котеджного містечка за участю держави в проєкті. Такі проєкти проходять повний цикл: обов'язкова експертна грошова оцінка, рецензування звіту, погодження результатів.
Другий масив — переоцінка застав великого агрохолдингу одночасно в кількох банках, де сільськогосподарські землі оцінювалися в комплексі з елеваторами й технікою. Земля рідко буває ізольованим об'єктом: її вартість визначається тим, що на ній і навколо неї.
Питання та відповіді
Чим звіт про оцінку відрізняється від витягу з нормативної грошової оцінки? Витяг містить розрахункову величину для податку й орендної плати. Звіт містить ринкову вартість конкретної ділянки на конкретну дату, визначену оцінювачем. Для продажу, застави чи суду потрібен саме звіт.
Чи обов'язкове рецензування звіту? Так, якщо експертна грошова оцінка проводилася у випадках, визначених статтею 13 Закону України «Про оцінку земель». Крім того, рецензування проводиться на письмову вимогу заінтересованих осіб.
Чи може мій звіт стати доступним стороннім особам? Звіти щодо земель державної та комунальної власності й звіти для цілей оподаткування є публічною інформацією. Персональні дані фізичних осіб при цьому не оприлюднюються.
Чи виконуєте ви нормативну грошову оцінку землі? Ні. Ми проводимо виключно експертну грошову оцінку земельних ділянок. Бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель і нормативна грошова оцінка до наших послуг не належать.
Скільки коштує звіт про оцінку земельної ділянки? Вартість і строк ми називаємо після отримання кадастрового номера, площі, цільового призначення ділянки та мети оцінки. Обсяг робіт погоджуємо заздалегідь, фіксовану ціну та графік — до підписання договору.
Надішліть нам кадастровий номер ділянки та вкажіть мету оцінки — ми скажемо, чи потрібне рецензування у вашому випадку, і назвемо точну вартість та строк підготовки звіту.
Супутні послуги: Рецензування звіту про оцінку · Оцінка для кредитування · Оцінка для суду · Техніко-економічне обґрунтування
