Логистический комплекс оценивается не как «большой склад», а как инфраструктурный бизнес-актив: класс помещений, доковое оборудование, подъездные пути, арендные контракты и место в товарных потоках страны. Война перекроила логистическую карту Украины — запасы и распределительные центры сместились в западные и центральные регионы, и стоимость одинаковых по площади комплексов в разных локациях разошлась в разы.
Когда заказывают оценку логистического комплекса
- покупка или продажа комплекса или его очереди;
- кредитование под залог и регулярная переоценка залога для банка;
- финансирование строительства — актуализация стоимости по мере готовности очередей;
- финансовая отчётность по МСФО — справедливая стоимость инвестиционной недвижимости;
- страхование и подтверждение страховой суммы;
- ущерб от военных действий — повреждение складов и потеря запасов.
Логистический комплекс как объект оценки
В состав объекта обычно входят складские корпуса разных классов, рампы и доковые ворота, офисно-бытовая встройка, инженерная инфраструктура, открытые площадки, подъездные автодороги, а нередко — железнодорожная ветка и температурные (морозильные) блоки. Оценивается имущественный комплекс в целостности: конфигурация и техническое состояние каждой составляющей влияют на доходность всего объекта. Выезд оценщика для осмотра и идентификации — обязательный этап; осмотр объектов в регионах обеспечивает сеть региональных представителей компании.
Методические подходы
Для арендного комплекса базовым является доходный подход: при стабильной загрузке — метод прямой капитализации чистого операционного дохода, для комплексов с очередями строительства, переменной загрузкой или индексируемыми ставками — метод непрямой капитализации (дисконтирование денежных потоков). Сравнительный подход служит рыночной проверкой по сделкам с сопоставимыми объектами; затратный — информативен для новых комплексов и для целей страхования.
Что влияет на стоимость логистического комплекса
- локация относительно транспортных коридоров, границ ЕС и городов-миллионников — главный фактор военных лет;
- класс складских помещений: высота потолка, нагрузка на пол, шаг колонн, количество доков;
- температурные режимы: морозильные и холодильные мощности добавляют стоимости и сужают круг покупателей;
- железнодорожная ветка и собственная энергетическая автономность;
- арендные ставки, вакантность и качество арендных контрактов;
- фактор безопасности: расстояние до зоны боевых действий, история повреждений, страховое покрытие.
Опыт компании
Крупные логистические комплексы проходили через нашу практику прежде всего в кредитных проектах банков: оценка для выдачи финансирования и последующие регулярные переоценки залога, в том числе на этапах строительства — когда с готовностью очередей стоимость объекта и обеспечение кредита растут. Работаем и с международными собственниками и инвесторами логистических активов в Украине: отчёт при необходимости готовим на английском языке.
Документы для оценки
- правоустанавливающие документы на здания и сооружения комплекса;
- технические паспорта, документы на земельный участок;
- реестр договоров аренды со ставками, сроками и условиями индексации;
- данные об операционных расходах и загрузке по периодам;
- для строящихся объектов — проектная документация и степень готовности очередей.
Вопросы и ответы
Сколько стоит оценка логистического комплекса? Объём работ зависит от состава комплекса, количества зданий и арендаторов: после получения перечня объектов с техническими характеристиками и цели оценки согласовываем фиксированную цену и график до подписания договора.
Чем оценка логистического комплекса отличается от оценки склада? Склад — отдельное здание, логистический комплекс — имущественный комплекс с инфраструктурой: доки, подъездные пути, несколько корпусов, общая инженерия. Оценивается не сумма отдельных зданий, а доходность объекта в целостности — поэтому и доказательная база шире.
Оцениваете ли вы комплекс, который ещё строится? Да. Объект оценивается с учётом степени готовности очередей; по мере продвижения строительства выполняется переоценка — типичная схема для банковского финансирования логистических проектов.
Оцениваете ли повреждённые войной складские объекты? Да — и повреждение недвижимости, и потерю запасов, по утверждённой методике определения ущерба и убытков. Это отдельное направление работы компании.
Позвоните нам или напишите в Telegram, Viber или WhatsApp — согласуем осмотр комплекса и график работ. Перечень объектов и документы для коммерческого предложения — на ocenka@kanzas.ua.
Сопутствующие услуги: Оценка для кредитования · Банковская переоценка залогов · Оценка ущерба от военных действий · Due Diligence
