Логістичний комплекс оцінюється не як «великий склад», а як інфраструктурний бізнес-актив: клас приміщень, докове обладнання, під'їзні шляхи, орендні контракти і місце в товарних потоках країни. Війна перекроїла логістичну карту України — запаси і розподільчі центри змістилися в західні та центральні регіони, і вартість однакових за площею комплексів у різних локаціях розійшлася в рази.
Коли замовляють оцінку логістичного комплексу
- купівля або продаж комплексу чи його черги;
- кредитування під заставу та регулярна переоцінка застави для банку;
- фінансування будівництва — актуалізація вартості з готовністю черг;
- фінансова звітність за МСФЗ — справедлива вартість інвестиційної нерухомості;
- страхування та підтвердження страхової суми;
- збитки від воєнних дій — пошкодження складів і втрата запасів.
Логістичний комплекс як об'єкт оцінки
До складу об'єкта зазвичай входять складські корпуси різних класів, рампи і докові ворота, офісно-побутова вбудова, інженерна інфраструктура, відкриті майданчики, під'їзні автошляхи, а нерідко — залізнична гілка та температурні (морозильні) блоки. Оцінюється майновий комплекс у цілісності: конфігурація і технічний стан кожної складової впливають на дохідність усього об'єкта. Виїзд оцінювача для огляду та ідентифікації — обов'язковий етап; огляд об'єктів у регіонах забезпечує мережа регіональних представників компанії.
Методичні підходи
Для орендного комплексу базовим є дохідний підхід: за стабільного завантаження — метод прямої капіталізації чистого операційного доходу, для комплексів із черговістю будівництва, змінним завантаженням чи індексованими ставками — метод непрямої капіталізації (дисконтування грошових потоків). Порівняльний підхід слугує ринковою перевіркою за угодами з подібними об'єктами; витратний — інформативний для нових комплексів і для цілей страхування.
Що впливає на вартість логістичного комплексу
- локація відносно транспортних коридорів, кордонів ЄС і міст-мільйонників — головний фактор воєнних років;
- клас складських приміщень: висота стелі, навантаження на підлогу, крок колон, кількість доків;
- температурні режими: морозильні та холодильні потужності додають вартості й звужують коло покупців;
- залізнична гілка та власна енергетична автономність;
- орендні ставки, вакантність і якість орендних контрактів;
- безпековий фактор: відстань до зони бойових дій, історія пошкоджень, страхове покриття.
Досвід компанії
Великі логістичні комплекси проходили через нашу практику насамперед у кредитних проєктах банків: оцінка для видачі фінансування і подальші регулярні переоцінки застави, зокрема на етапах будівництва — коли з готовністю черг вартість об'єкта і забезпечення кредиту зростають. Працюємо і з міжнародними власниками та інвесторами логістичних активів в Україні: звіт за потреби готуємо англійською мовою.
Документи для оцінки
- правовстановлювальні документи на будівлі та споруди комплексу;
- технічні паспорти, документи на земельну ділянку;
- реєстр договорів оренди зі ставками, строками та умовами індексації;
- дані про операційні витрати та завантаження за періодами;
- для об'єктів, що будуються, — проєктна документація і ступінь готовності черг.
Питання та відповіді
Скільки коштує оцінка логістичного комплексу? Обсяг робіт залежить від складу комплексу, кількості будівель та орендарів: після отримання переліку об'єктів із технічними характеристиками і мети оцінки узгоджуємо фіксовану ціну та графік до підписання договору.
Чим оцінка логістичного комплексу відрізняється від оцінки складу? Склад — окрема будівля, логістичний комплекс — майновий комплекс з інфраструктурою: доки, під'їзні шляхи, кілька корпусів, спільна інженерія. Оцінюється не сума окремих будівель, а дохідність об'єкта в цілісності — тому й доказова база ширша.
Чи оцінюєте ви комплекс, який ще будується? Так. Об'єкт оцінюється з урахуванням ступеня готовності черг; з просуванням будівництва виконується переоцінка — типова схема для банківського фінансування логістичних проєктів.
Чи оцінюєте пошкоджені війною складські об'єкти? Так — і пошкодження нерухомості, і втрату запасів, за затвердженою методикою визначення шкоди та збитків. Це окремий напрям роботи компанії.
Зателефонуйте нам або напишіть у Telegram, Viber чи WhatsApp — узгодимо огляд комплексу та графік робіт. Перелік об'єктів і документи для комерційної пропозиції — на ocenka@kanzas.ua.
Супутні послуги: Оцінка для кредитування · Банківська переоцінка застав · Оцінка збитків від воєнних дій · Due Diligence
