Оцінка вартості майнових прав

Майнові права — особливий об'єкт оцінки: тут оцінюється не річ, а право, пов'язане з нею. Квартири в новобудові ще фізично не існує — але майнові права на неї вже продаються, заставляються і успадковуються. Кредит — це не майно банку в звичайному розумінні, але право вимоги за ним має цілком визначену ринкову вартість. Незалежна оцінка майнових прав визначає грошовий еквівалент таких прав на конкретну дату — для угоди, застави, суду чи обліку.

Які права визнаються майновими: закон і класифікація

Відповідно до статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами, що підлягають оцінці, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності: права володіння, користування та розпорядження як складові права власності, спеціальне майнове право на об'єкт незавершеного будівництва та майбутній об'єкт нерухомості, права вимоги, а також інші специфічні права — на провадження діяльності, на використання природних ресурсів тощо.

На практиці майнові права поділяють на речові (пов'язані з конкретним майном), зобов'язальні (права вимоги за кредитами й договорами), корпоративні та права інтелектуальної власності. Для двох останніх груп на сайті є окремі розділи — оцінка корпоративних прав та оцінка інтелектуальної власності; ця сторінка та її підрозділи охоплюють речові та зобов'язальні права.

Які майнові права ми оцінюємо

• права вимоги за кредитними договорами — одиничні кредити та портфелі;
• права вимоги за дебіторською заборгованістю — за договорами поставки товарів, продукції, надання послуг;
• майнові права на нерухомість у новобудовах — квартири та нежитлові приміщення до введення будинку в експлуатацію;
• право користування надрами — спецдозвіл як основний актив видобувних підприємств;
• право оренди земельної ділянки та сервітут;
• інші специфічні права — за природою вашого об'єкта.

Оцінка прав вимоги за кредитами — головний напрям практики

Найбільший масив нашої практики майнових прав — права вимоги за кредитами: від одиничних кредитів до портфелів у тисячі позицій, беззаставних (споживчих) і забезпечених заставою — земельними ділянками, нерухомістю, автомобілями, обладнанням. Найбільший обсяг таких робіт виконано у 2015–2020 роках для Фонду гарантування вкладів фізичних осіб у межах переоцінки активів неплатоспроможних банків.

Окремий клас завдань — кредити, забезпечені активами великих підприємств. Банк не може взяти в заставу «бізнес» як такий, тому в забезпечення оформлюється майно всього виробничого циклу: нерухомість, обладнання, виробничі лінії, транспорт. Оцінка права вимоги за таким кредитом фактично означає повну переоцінку активів підприємства — і таких робіт у нашій практиці багато.

До нас звертаються й з одиничними завданнями: позичальник, який хоче викупити в банку право вимоги за власним кредитом або спорить із банком у суді; інвестор, якого цікавить заставний актив і який замовляє оцінку права вимоги перед купівлею. Нерідко саме банк рекомендує клієнтам нашу компанію як оцінювача.

Коли потрібна оцінка майнових прав: цілі проведення

• переуступка або продаж прав вимоги;
• застава майнових прав, іпотека;
• купівля-продаж майнових прав на нерухомість у новобудові;
• відображення в бухгалтерському обліку, постановка на баланс, переоцінка;
• внесення майнових прав до статутного капіталу;
• судові спори, визначення розміру збитків або відшкодування;
• реорганізація або ліквідація підприємства;
• аукціонні торги, приватизація;
• страхування та інші випадки, визначені законодавством або договором.

Як проходить оцінка майнових прав: етапи та методичні підходи

Робота починається з безкоштовної попередньої консультації: оцінювач знайомиться з об'єктом і метою оцінки, визначає базу оцінки та перелік документів, пропонує строки й вартість. Далі — договір, збір інформації, ідентифікація права та пов'язаних із ним ризиків і обмежень, розрахунки, узгодження результатів і передача звіту про оцінку з висновком про вартість.

Вибір методичних підходів залежить від природи права. Для прав вимоги базовим є дохідний підхід: очікувані надходження за правом коригуються на ймовірність стягнення, якість забезпечення та строки і приводяться до поточної вартості. Для майнових прав на новобудови працює порівняльний підхід — ринок пропозицій у тому самому чи подібних будинках з урахуванням ступеня готовності. Для прав користування — дохідний та порівняльний підходи залежно від наявності ринкових даних.

Документи для оцінки майнових прав

Перелік залежить від класифікації права: для прав вимоги за кредитом потрібен один комплект, для прав на об'єкт у новобудові — інший. Загальна основа:

• правовстановлюючі документи на право (договір, свідоцтво, виписка);
• документи щодо майна, з яким пов'язане право;
• для прав вимоги — кредитна/договірна документація, інформація про забезпечення та стан обслуговування;
• установчі документи та фінансова звітність (для юридичних осіб);
• документи замовника оцінки.

Точний перелік оцінювач узгоджує на попередній консультації.

Питання та відповіді

Чи можна оцінити майнові права самостійно? Розрахувати орієнтовну вартість для внутрішніх потреб може й співробітник підприємства. Але для угод, застави, суду чи обліку потрібен звіт суб'єкта оціночної діяльності з відповідним сертифікатом — лише він має юридичну силу.

Звіт про оцінку застарів — потрібно замовляти оцінку заново? Звіт актуалізується на нову дату, і це швидше за первинну оцінку: оцінювач уже вивчив об'єкт, його особливості та ринок. У нашій практиці актуалізація — регулярна послуга для постійних клієнтів.

Купую квартиру в новобудові — що саме оцінюється? До введення будинку в експлуатацію об'єктом угоди є майнові права на майбутню нерухомість, і оцінюються саме вони — з урахуванням договору із забудовником, ступеня готовності будинку та ринкових аналогів.

Ми оцінюємо майнові права понад 20 років — від права вимоги за одним кредитом до банківських портфелів і прав на активи великих підприємств. Кожна ситуація отримує індивідуальний підхід: ми уважні до завдання клієнта, чітко дотримуємося узгоджених строків і супроводжуємо звіт до досягнення мети.