Рынок автозаправочных станций находится в условиях достаточно жёсткой конкуренции. АЗС — это объект транспортной инфраструктуры, который располагается на придорожной территории и предназначен для заправки топливом транспортных средств. Процесс оценки автозаправочной станции — это процесс расчёта стоимости целостного имущественного комплекса, включающего в себя: земельный участок, здания и сооружения, специальное оборудование, запас топлива, резервуары и топливораздаточные колонки, дополнительные опции (продажа запчастей, масел, общественное питание, магазин, мойка). С учётом этих факторов получается максимально полная экспертная оценка заправки.
Когда нужна оценка АЗС
Заключение договора купли-продажи или аренды, залог для банковского кредитования, внесение в уставный капитал, постановка на баланс, страхование объекта, расчёт суммы ущерба (в том числе нанесённого войной), раздел имущества в судебном порядке, оформление прав при получении наследства.
Что влияет на стоимость автозаправочной станции
Важнейшим фактором при оценке АЗС является её местоположение. Чем оживлённее трасса, тем больше машин заезжает на заправку. Не последнюю роль играют бренд автозаправочной станции, наработанная клиентская база, наличие или отсутствие сильных конкурентов поблизости. Также на стоимость влияют количество «пистолетов» и запас нефтепродуктов в ёмкостях, наличие сопутствующих сервисов (маркет, кафе, мойка) и действующих лицензий и разрешительных документов на розничную торговлю топливом.
Методические подходы к оценке АЗС
Согласно международным стандартам оценки автозаправочная станция рассматривается как торговое предприятие, поэтому использование доходного подхода является наиболее информативным. В рамках доходного подхода используются методы прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков.
Экспертная оценка АЗС затратным подходом даёт хороший результат при изучении нового объекта, который ещё не вышел на стабильный уровень дохода, а также для неэксплуатируемых заправок.
При использовании сравнительного подхода учитываются такие параметры, как местоположение, ёмкости горюче-смазочных материалов (ГСМ), экологическая безопасность, тип топливораздаточных колонок, наличие сопутствующих услуг. Этот подход может быть использован только при наличии подобных объектов на рынке, что для АЗС случается нечасто.
Какие документы нужны для оценки АЗС
Базовый пакет: правоустанавливающие документы на земельный участок (собственность или аренда), здания и сооружения; технический паспорт; документы на оборудование, резервуары и топливораздаточные колонки; лицензии на розничную торговлю топливом и разрешительные документы; балансовые данные; а для оценки действующего объекта доходным подходом — данные об объёмах реализации топлива по видам и выручке от сопутствующих сервисов за последние периоды. Осмотр и идентификация объекта оценки — обязательный этап работы, предусмотренный национальными стандартами: оценщик выезжает на АЗС лично.
Опыт компании «Канзас»
Объекты топливной розничной инфраструктуры мы оцениваем в рамках многолетней практики работы с коммерческими объектами и предприятиями нефтяной отрасли: среди выполненных работ — многочисленные оценки для банковского кредитования и переоценки залогов, оценки для продажи и внесения в уставный фонд. Опыт 20+ лет.
Вопросы и ответы
Можно ли оценить АЗС как недвижимость, без бизнеса? Да: если цель касается только земли, зданий и оборудования, оценивается имущество. Но действующая заправка с доходами от топлива и сервисов — это целостный имущественный комплекс, и самый точный результат даёт именно оценка действующего объекта доходным подходом.
Чем отличается оценка одной АЗС от оценки сети? Сеть оценивается как единый бизнес: добавляются бренд, клиентская база, эффекты масштаба и управленческая структура. Для этого есть отдельная услуга — оценка сети АЗС.
Оцениваете ли АЗС, повреждённые войной? Да, убытки определяются по Методике № 3904/1223 — включая упущенную выгоду от простоя объекта. Методика подробно описана на странице оценки нефтебазы и странице ущерба от войны.
Наши оценщики проанализируют все критерии и рассчитают обоснованную рыночную стоимость вашей автозаправочной станции — качественно и в согласованный срок.
