Оцінка вартості землі та експертна грошова оцінка земельних ділянок

Компанія «Канзас» виконує експертну грошову оцінку земельних ділянок усіх категорій у Києві та по всій Україні — від ділянок під житлову забудову до земель промисловості й сільського господарства. Досвід 20+ років.

Земельна ділянка — це частина поверхні, яка має фіксовані межі, правовий статус, місце розташування, площу. З точки зору оцінки земельні ділянки відрізняються від об'єктів нерухомості по деяких факторах: мають різне використання, не можуть бути вільно відтворені, не мають терміну експлуатації, поняття фізичного зносу до земельних ділянок не застосовується.

Ринок землі в Україні поступово розвивається. А з ним цінується визначення ринкової вартості земельної ділянки. І цьому є просте пояснення. Без актуальної інформації про ринкову вартість неможливо прийняти рішення щодо будь-яких операцій із землею, будь то купівля-продаж, приватизація, спадкування тощо.

Що таке експертна грошова оцінка земельної ділянки

Згідно із Законом України «Про оцінку земель» експертна грошова оцінка — це результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних із нею прав оцінювачем із застосуванням сукупності підходів і методів та оформленням результатів у вигляді звіту. Саме експертна грошова оцінка використовується для цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Компанія «Канзас» виконує саме експертну грошову оцінку — нормативну грошову оцінку (базу для земельного податку та орендної плати за державні землі) ми не проводимо.

З якою метою проводиться оцінка земельної ділянки

• купівля-продаж,
• приватизація,
• оформлення спадщини,
• кредитування,
• страхування,
• внесення земельної ділянки до статутного капіталу,
• визначення ринкової орендної плати,
• судові спори щодо землі та розділ майна,
• викуп земельних ділянок.

Документи для експертної грошової оцінки землі

Повноцінна експертна оцінка землі в Україні і в тому числі і в Києві здійснюється на основі таких документів:

• правовстановлюючий документ (державний акт на землю або витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно),
• кадастровий план чи витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку,
• довідка про обмеження та обтяження,
• відомості про наявність інженерних комунікацій,
• паспорт, ідентифікаційний код власника.

Методи оцінки землі: як поєднуються порівняльний, дохідний і витратний підходи

Оцінка ринкової вартості земельної ділянки може проводитися з використанням таких підходів: порівняльний, дохідний, залишку для землі. Кожен з них має свої особливості. Особливість землі в тому, що класичні підходи тут майже не застосовуються поодинці — робочі методи оцінки поєднують два або й усі три підходи. Оціночні процедури виконуються згідно з Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Першим кроком оцінювач за документами визначає цільове призначення ділянки (житлова, офісна, торговельна, промислова чи змішана забудова) та її найбільш ефективне використання — від цього залежить вибір методу.

Професійний оцінювач землі вважає порівняльний підхід найбільш привабливим, оскільки він максимально враховує тенденції ринку землі. Даний підхід заснований на зіставленні інформації про ціни подібних земельних ділянок з внесенням необхідних поправок. У межах порівняльного підходу застосовуються два класичні методи. Метод попарного порівняння працює для ділянок, щодо яких існує відкритий ринок продажу. Метод статистичного аналізу ринку використовується, коли прямих аналогів мало: на репрезентативній вибірці продажів будується кореляційно-регресійна модель, яка виявляє вплив окремих чинників — відстані до метро чи магістралі, площі, конфігурації — на вартість сотки, квадратного метра або гектара, і виявлена залежність переноситься на оцінювану ділянку.

Якщо говорити про доходний підхід, то оцінка землі в Києві виконується таким способом тільки в тому випадку, коли ділянка приносить дохід.

Метод залишку для землі застосовується, коли оцінюється незабудована ділянка, ринку подібних вільних ділянок немає, але є ринок забудованих. Наприклад, вільна ділянка промислового призначення у Києві: вільні промислові ділянки на ринку майже не продаються, натомість продаються майнові комплекси із землею. Тоді вартість землі виділяється із вартості комплексу одним із двох способів: через підтверджену ринковими даними частку земельної ділянки у сукупній вартості нерухомості — або шляхом віднімання від вартості комплексу повної вартості поліпшень, розрахованої витратним підходом: матеріали й будівельні роботи, адміністративні та комерційні витрати, прибуток девелопера, витрати на брокеридж і консалтинг.

Для великих унікальних ділянок без аналогів — наприклад, масивів під комплексну житлову забудову — застосовується метод розвитку, який поєднує всі три підходи. Оцінювач аналізує найбільш ефективне використання, розробляє концепцію забудови, збирає поточні ринкові ціни продажу квартир і комерційних приміщень (порівняльний підхід), складає повний кошторис будівництва з інфраструктурою (витратний підхід) і дисконтує грошові потоки від поетапного будівництва та поетапних продажів упродовж прогнозного періоду (дохідний підхід). Залишок після вирахування всіх витрат — це і є вартість земельної ділянки. У практиці компанії «Канзас» цим методом оцінювалися великі земельні масиви під житлову забудову з розробленням концепції комплексу.

Чинники, що впливають на вартість земельної ділянки

При оцінці землі наші фахівці в обов'язковому порядку враховують такі чинники:

• цільове призначення,
• місце розташування,
• існуюче використання,
• під'їзні шляхи,
• наявність комунікацій, можливість їх підключення,
• інфраструктуру.

Таке ретельне вивчення дозволяє отримати достовірну інформацію. Тому оцінка землі в Київській області вийде максимально повною та неупередженою.

Питання та відповіді

Чим експертна грошова оцінка відрізняється від нормативної? Експертна грошова оцінка визначає ринкову вартість конкретної ділянки для угод, кредитування чи суду і оформлюється звітом оцінювача. Нормативна грошова оцінка — це розрахунок за затвердженими нормативами, який використовується для земельного податку та орендної плати за землі державної й комунальної власності.

Хто має право проводити експертну грошову оцінку землі? Оцінювачі з експертної грошової оцінки земельних ділянок, які отримали кваліфікаційне свідоцтво, та суб'єкти господарювання, що мають таких оцінювачів у складі, — це вимога Закону України «Про оцінку земель». У команді компанії «Канзас» такі фахівці є.

Чи потрібна оцінка землі для спадщини та продажу? Так, для нотаріального оформлення спадщини, дарування чи купівлі-продажу земельної ділянки використовується оцінка. Ми готуємо звіти, які приймаються нотаріусами та реєструються в установленому порядку.

Індивідуальний підхід до кожного клієнта, багаторічний досвід, вигідні умови, терміни і якість робіт вигідно відрізняють фахівців компанії «Канзас». Ви будете впевнені в усьому. Терміни виконання та вартість оцінки земельної ділянки обговорюються в кожному випадку індивідуально.