Компанія «Канзас» виконує незалежну експертну оцінку вартості складів, ангарів і складських приміщень — від невеликого складу в промзоні до сучасного складського комплексу класу A. Оцінку складу замовляють для застави при кредитуванні, купівлі-продажу, передачі в оренду та переоцінки основних засобів.
Складські об'єкти ми оцінювали здебільшого у складі майна виробничих і торговельних підприємств — для банківської застави та переоцінки основних засобів. Практика показує: два зовні схожі склади можуть суттєво відрізнятися за вартістю через клас, висоту стель і технічне оснащення, тому саме ці параметри визначають підсумок оцінки.
Які складські об'єкти ми оцінюємо
- капітальні склади й складські корпуси;
- ангари, металеві та збірні складські споруди;
- холодильні та морозильні склади, склади з температурним режимом;
- складські приміщення, що здаються в оренду;
- склади у складі майнового комплексу підприємства.
Якщо йдеться про логістичний об'єкт цілком — з земельною ділянкою, під'їзними шляхами та інфраструктурою, — це окрема послуга (див. оцінку логістичного комплексу).
Що впливає на вартість складу
- клас складу (A, B, C, D) і рік будівництва;
- висота стель, крок колон, корисна площа зберігання;
- наявність доків, рамп, кран-балок, стелажного обладнання;
- температурний режим (сухий, холодильний, морозильний склад);
- допустиме навантаження на підлогу, під'їзні шляхи, залізнична гілка;
- поточна орендна ставка та заповнюваність — для об'єктів, що здаються в оренду.
Цілі оцінки складу
- застава при банківському кредитуванні та переоцінка застав;
- купівля-продаж складської нерухомості;
- передача в оренду й обґрунтування орендної ставки;
- внесення складу до статутного капіталу;
- переоцінка основних засобів і бухгалтерський облік;
- судові спори, поділ майна, виконавче провадження.
Методичні підходи до оцінки складу
Склад оцінюється як об'єкт нерухомості за трьома методичними підходами Національного стандарту № 2.
- Порівняльний підхід — зіставлення з цінами продажу складів аналогічного класу, площі й локації.
- Дохідний підхід — капіталізація чистого орендного доходу (метод прямої капіталізації) або метод дисконтування грошових потоків; застосовується для складів, що здаються в оренду.
- Витратний підхід — вартість будівництва або заміщення за мінусом зносу (метод заміщення); часто провідний для спеціалізованих складів (холодильних, високостелажних) без прямих ринкових аналогів.
Вибір провідного підходу залежить від того, чи здається склад в оренду й наскільки він спеціалізований; у звіті підходи узгоджуються між собою.
Огляд та документи для оцінки складу
Оцінювач особисто оглядає склад для ідентифікації об'єкта та фіксації фактичного стану конструкцій і оснащення — обов'язковий етап згідно із Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та Національним стандартом № 2.
Для оцінки потрібні:
- правовстановлюючі документи (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно);
- технічний паспорт, поверховий план, експлікація;
- документи на земельну ділянку під складом (за наявності);
- договір оренди — для застосування дохідного підходу;
- бухгалтерська довідка про балансову вартість (для основних засобів).
Строки й вартість погоджуємо під конкретний об'єкт і мету оцінки. Досвід понад 20 років роботи з промисловою та комерційною нерухомістю гарантує звіт, що витримує перевірку банків і контролюючих органів.
Питання та відповіді
Скільки коштує оцінка складу? Вартість і строки називаємо після того, як ви надішлете дані про склад (площа, клас, локація, наявність документів) та вкажете мету оцінки. Оцінюємо обсяг робіт, узгоджуємо фіксовану ціну й графік до підписання договору.
Чим оцінка складу відрізняється від оцінки логістичного комплексу? Оцінка складу — це вартість окремого складського приміщення чи будівлі. Логістичний комплекс оцінюється як єдиний об'єкт: земельна ділянка, кілька будівель, під'їзні шляхи, вантажна та інженерна інфраструктура, а нерідко — і як діючий бізнес із власним потоком доходу. Для такого об'єкта скористайтеся окремою послугою — оцінкою логістичного комплексу.
Як клас і технічне оснащення складу впливають на вартість? Безпосередньо. Клас складу, висота стель, наявність доків і рамп, температурний режим і допустиме навантаження на підлогу визначають орендну ставку та ліквідність об'єкта, а отже — і його ринкову вартість. Ці параметри оцінювач фіксує під час огляду й враховує в розрахунку.
Супутні послуги: Оцінка товарів в обороті · Переоцінка основних засобів · Оцінка збитків від війни
