У торговельній нерухомості локація важить більше, ніж будь-де: два однакові приміщення на сусідніх вулицях можуть відрізнятися за вартістю в рази, бо одне стоїть на пішохідному потоці, а друге — за рогом. Саме тому оцінку магазину неможливо зробити «за документами»: без розуміння трафіку, фасаду й торгового оточення цифра буде випадковою. Ми оцінюємо торговельну нерухомість усього спектра — у нашій практиці були і звичайні магазини, від одягу до продуктів харчування, і цілі торговельно-розважальні комплекси з числа найбільших у країні.
Яку торговельну нерухомість ми оцінюємо
- вбудовані магазини й торгові приміщення на перших поверхах;
- окремі торговельні будівлі та торгові комплекси;
- торгові площі та приміщення у складі торгових центрів;
- супермаркети, продовольчі та спеціалізовані магазини;
- торгові центри й торговельно-розважальні центри цілком;
- павільйони та малі архітектурні форми.
Якщо ж ваш об'єкт — працююча мережа магазинів із товаром, договорами й персоналом, це вже оцінка бізнесу: їй присвячена окрема сторінка. Вартість торгової марки — теж окремий об'єкт.
Від чого залежить вартість магазину
- Пішохідний і транспортний трафік. Приміщення «на потоці» коштує кратно дорожче за аналог у дворі — це головний чинник сегмента.
- Фасадність і вітрини. Видимість з вулиці й місце під вивіску напряму конвертуються в орендну ставку.
- Поверх і вхід. Перший поверх з окремим входом — еталон; цоколь, другий поверх або вхід із двору беруть дисконт.
- Площа і планування. Найліквідніший — сегмент середніх площ; надвеликі приміщення мають вузьке коло покупців.
- Інженерія. Потужність електромережі й вентиляція визначають, чи «сяде» сюди харчовий формат — а це розширює коло орендарів.
- Чинна оренда. Договір із надійним орендарем для інвестора — плюс до вартості; договір зі ставкою нижче ринку — обмеження, яке оцінювач зобов'язаний врахувати.
Половину цих чинників не видно в документах — тому виїзд оцінювача на об'єкт тут не формальність, а джерело даних для розрахунку.
Оцінка торгових центрів і торговельно-розважальних центрів
Торговий центр — це насамперед грошовий потік, і оцінюється він дохідним методичним підходом: аналізуються орендні надходження за всім пулом приміщень, стабільність якірних орендарів, вакантність, відвідуваність та операційні витрати; застосовуються методи прямої капіталізації та дисконтування грошових потоків. Для рядових магазинів із розвиненим ринком продажів провідним натомість є порівняльний підхід — з коригуваннями саме на ті чинники, що перелічені вище.
Серед виконаних нами робіт — оцінки торговельно-розважальних центрів із числа найбільших в Україні; такі замовлення надходили передусім для продажу об'єкта та для банківського кредитування, і ці дві цілі загалом домінують у нашій практиці торговельної нерухомості.
Для яких цілей замовляють оцінку магазину
Продаж і кредитування під заставу — дві головні цілі, з якими до нас звертаються власники торговельних об'єктів. Поруч із ними: визначення ринкової орендної ставки перед здачею приміщення, переоцінка основних засобів за національними стандартами бухгалтерського обліку та МСФЗ, спадщина й дарування нежитлових приміщень, внесення до статутного капіталу, судові спори між співвласниками.
Документи для оцінки магазину
Базовий пакет невеликий: правовстановлюючі документи, технічний паспорт, для окремих будівель — документи на землю, за наявності орендарів — чинні договори оренди. Для торгових центрів додається реєстр орендарів і дані про операційні витрати. Чого бракує у вашому випадку — оцінювач скаже одразу на першій консультації, вона безкоштовна.
Питання та відповіді
Магазин зданий в оренду — це підвищує чи знижує вартість? Залежить від договору. Ставка на рівні ринку й надійний орендар роблять об'єкт привабливішим для інвестора; довгий договір зі ставкою нижче ринку — навпаки, тисне на вартість. Оцінювач аналізує умови оренди в кожному розрахунку.
Чи оцінюєте ви павільйони та малі архітектурні форми? Так. Особливість МАФ у тому, що це рухоме майно без прав на землю під ним — методологія й документи відрізняються від оцінки капітального приміщення, і ми це враховуємо.
У мене кілька магазинів — це оцінка нерухомості чи бізнесу? Якщо продаються приміщення — це оцінка нерухомості, кожен об'єкт окремо. Якщо продається працююча мережа з товаром, брендом і командою — це оцінка бізнесу за іншою методологією; почніть зі сторінки оцінки мережі магазинів.
Торговельна нерухомість не прощає усереднених цифр — і продавцю, і банку потрібна вартість, за якою об'єкт реально піде з ринку. Ми даємо саме таку: з виїздом на об'єкт, аналізом трафіку й орендного потенціалу та захистом звіту перед банком чи покупцем.
